Abécédaire du particulier

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

ACHAT - VENTE

Définition

L’achat ou la vente d’un bien immobilier (logement ou terrain) est effectif à la signature de l’acte authentique devant notaire.

Nos Conseils

  • Ce qu’il faut vérifier

     

    Pour un appartement

    Avant de signer, renseignez-vous sur les prêts nécessaires à votre acquisition. Les centres d’information sur le logement comme l’ADIL (Agence départementale pour l’information sur le logement) peuvent vous aider à monter un plan de financement. 

    Les honoraires de négociation des agents immobiliers sont librement fixés avec le client. Ils varient de 4 à 10%.

    Les émoluments de négociation des notaires sont fixés par décret. Ils sont calculés sur le prix de vente hors taxes, par tranches dégressives : soit 5 %, de 0 à 45 735 € et 2,5 %, au-dessus de cette somme.

     

    Pour une copropriété

    Vérifier les travaux effectués avec le carnet d’entretien obligatoire. Dans un immeuble, en effet, le syndic conserve la trace des travaux effectués. N’oubliez pas de le contacter. Il ne faut pas s’en tenir à l’appartement lui-même, mais faire également le tour des parties communes (jardin, caves, garages). A vérifier particulièrement : l’isolation phonique, l’humidité, l’état du gros oeuvre.

     

    Vérifier qui doit payer les charges en cours et travaux votés. La loi donne la règle, mais des accords entre le vendeur et l’acheteur sont possibles. Le syndic remet au notaire un “état daté” concernant les charges en cours, les avances et provisions hors budget courant (article 5 du décret du 17.3.1967). C’est le canevas qui permettra à l’acheteur de connaître les dépenses qu’il aura à payer.

    Si une réunion de copropriété est programmée et qu’un budget prévisionnel est voté pour des travaux entre la promesse de vente et la signature, le vendeur est tenu d’en informer l’acquéreur afin que ce dernier puisse se rendre à la réunion. Dans le cas contraire, le vendeur devra rembourser 5% de la somme à l’acquéreur.

    Vérifier que le vendeur est à jour dans ses charges. Le vendeur remet au notaire un “certificat” datant de moins d’un mois, établi par le syndic, attestant qu’il est à jour de ses paiements (art. 20 de la loi du 10.7. 1965).

     

    Loi carrez : vérifier la surface de l’habitation. Le vendeur est obligé de fournir la surface de l’habitation. Une erreur de plus ou moins 5 % est acceptée.

    Dans le cas de l’achat d'un local commercial transformé en habitation, vérifier qu’il a bien changé d’affectation.

     

    Pour un terrain

    Consulter tous les documents d’urbanisme (POS/PLU, projet d’extension…)

     

    Pour une maison

    Dans le cas de l’achat d’un terrain nu, vérifier qu’il est constructible. Le notaire doit vérifier le certificat d’urbanisme. La visite d’une maison demandera plus de soin que celle d’un appartement.

    Vérifier l’état général de la maison et tout particulièrement : l’étanchéité de la toiture et l’enduit des façades, les huisseries (fenêtres, portes), l’installation de chauffage, l’installation électrique, le plancher, la plomberie.

    Comparer l’existant (garage, extension, aménagement des combles…) avec le permis de construire ou demander un certificat de conformité au service d’urbanisme-instructeur. Vérifier auprès du service d’urbanisme de votre mairie ou d’un CAUE la faisabilité d’un projet d’extension.

Question/rÈponse

  • Quels sont les différents types de contrat de vente ?

    • La vente en l’état futur d’achèvement (voir la fiche VEFA) ou l’achat sur plan.

     

    • La proposition d’achat que certaines agences immobilières vous proposent vous engage si le vendeur accepte votre offre d’achat.

     

    • L’avant-contrat a pour but de réserver le bien, en attendant que toutes les démarches nécessaires à l’acquisition soient réalisées. Pour l’acquéreur, il s’agira essentiellement d’obtenir tous les prêts destinés à l’achat. Pour le vendeur, il lui faudra prouver sa propriété sans restrictions, telles que servitudes, droit de préemption de la mairie, hypothèques… Un certain nombre de pièces sont réunies et doivent l’être par le notaire si l’avant-contrat est signé chez lui : titres et origines de la propriété, certificat d’urbanisme, relevé de surfaces, permis de construire en cas d’agrandissement, certificats des assurances couvrant les travaux, contrat de location si le logement est loué. Ces documents devront être annexés au contrat de vente.
     

    Cet avant-contrat est signé chez un notaire ou chez un agent immobilier. Il est accompagné du versement de l’indemnité d’immobilisation (10 % du prix de vente). Il peut revêtir deux formes :
    > La promesse unilatérale de vente : si l’acquéreur se désiste, en dehors des clauses prévues dites suspensives (droit de préemption, état hypothécaire, accord sur les prêts), il perd l’indemnité d’immobilisation du bien. Dans ces contrats peuvent être ajoutées des clauses suspensives en accord avec le propriétaire. Cet acte doit être obligatoirement enregistré sous dix jours, auprès d’une recette des impôts.
    > Le compromis de vente : il vous engage autant que le vendeur. Seule, la non réalisation d’une condition suspensive peut vous dégager de toute obligation. Cet acte ne nécessite pas d’enregistrement.

     

    • Le contrat de vente définitif scelle la vente par un acte authentique établi devant notaire. Si le contrat est fait par le notaire du vendeur, vous pourrez cependant vous faire assister de votre propre notaire, sans pour autant augmenter le montant des honoraires. C’est à l’occasion de cette dernière signature que vous devenez propriétaire : vous remettez le solde du prix convenu dans l’avant-contrat et vous recevez en échange, des mains du vendeur, les clefs de votre nouveau logement.

    C’est pourquoi, afin d’éviter toute mauvaise surprise après la signature, il est recommandé de visiter, une dernière fois le bien convoité, avant de passer chez le notaire. Vous serez ainsi certain, au moment de signer, que le logement est bien libre de tout occupant et dans l’état constaté dans l’avant-contrat.
    Lors de ce dernier rendez-vous chez le notaire, vous vous acquitterez du montant des honoraires et des taxes de mutation de propriété. Quelques mois plus tard, une copie de l’acte de propriété dûment publié vous sera envoyée par l’étude notariale, accompagnée d’un relevé de votre compte de frais.

     

    Un diagnostic technique précis doit être fournit par le vendeur lors de la vente d’un bien. Il doit regrouper :

    • Le diagnostic loi Carrez 
    • Le diagnostic performance énergétique depuis le 1er janvier 2011
    • Le diagnostic amiante depuis le 1er janvier 1997
    • Le diagnostic plomb depuis le 1er janvier 1949
    • Le diagnostic termites (Immeubles situés en zones définies par la préfecture)
    • Le certificat d'état des risques naturels et technologiques (ENRT : Etat des risques naturels et technologiques)
    • Le diagnostic gaz (si votre logement en est équipé et si l’installation a plus de 15 ans)
    • Le diagnostic électrique (si l’installation a plus de 15 ans)
    • Le diagnostic assainissement non collectif depuis le 1er janvier 2011
    • Le diagnostic immobilier (DTI)
    • Logement décent (pour les logement récent)

     

    N'hésitez pas à faire plusieurs devis afin de comparer les prix auprès de diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

  • Qu’est ce que la garantie des vices cachés ?

    Le vice est ce qui rend un bien impropre à l’usage ou qui en diminue le prix s’il avait été fixé. Si le vendeur sait qu’est bien présent un vice caché de type fondations défectueuses, pas de vite sanitaire, présence de termites, servitude d’alignement, il doit en informer l’acquéreur. Dans le cas contraire l’acquéreur peut soit se faire restituer le prix (action rédhibitoire) et rendre le bien, soit récupérer une partie du prix et garder le bien (action estimatoire).

     

    En cas de problème quels sont mes recours ?

    Avant d’envisager une procédure judiciaire, des démarches amiables peuvent être entreprises. Les agents de la Direction départementale de la consommation peuvent intervenir pour faire respecter certaines dispositions de la loi ou contrôler les pratiques des professionnels : par exemple, l’application de la loi sur le crédit immobilier ou la loi Hoguet sur les agents immobiliers.

    • La tentative de conciliation devant le juge d’instance : C’est une procédure rapide et gratuite qui peut permettre de régler un différent entre deux parties disposées à tenter un règlement à l’amiable.
    • La voie judiciaire : Si une infraction sanctionnée par le Code pénal a été commise, celui qui demande réparation peut saisir le juge pénal ou le juge civil. En l’absence d’infraction, le juge d’instance ou de grande instance sera compétent. L’acheteur peut demander la diminution du prix dans un délai de un an à compter de la signature de l’acte notarié. Les erreurs de métré peuvent être corrigées dans les jours qui suivent la signature de l’avant-contrat, mais l’acheteur peut renoncer à la vente.

Plus d'infos

Pour des questions plus techniques, n’hésitez pas à faire appel à un architecte conseiller du CAUE [Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement] de votre département qui vous aidera à concevoir votre projet sur le plan technique, architectural et réglementaire.

Adresses utiles

  • Agence Nationale d'Information sur le Logement

    ANIL
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    Tél : 01 42 02 65 95
    2 boulevard Saint Martin
    75010 Paris
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