Abécédaire du particulier

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

LOTISSEMENT

Définition

Constitue un lotissement toute « division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis »

Le nombre de lot créés n’est plus pris en compte pour caractériser la création d’un lotissement : le détachement d’un seul lot destiné à être bâti suffit désormais.

Une division de terrains destinés à rester non bâtis, terrains agricoles ou jardins ne constitue pas un lotissement. La création d’un lotissement est soumise soit à permis d’aménager, soit à déclaration préalable. Un permis d'aménager est requis si le terrain est situé en zone protégée ou en site classé, ou si l'opération envisagée comprend la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs.

Un terrain situé dans un lotissement est donc, constructible, accessible, desservis par les différents réseaux, et borné.

 

Nos Conseils

  • Attention ! Certes un terrain situé dans un lotissement est constructible, viabilisé mais aussi raccordé aux réseaux, mais il faut effectuer les branchements. Vérifier si ces frais sont inclus dans le prix de vente.

    Vérifiez que votre projet est possible en consultant le règlement de lotissement et le cahier des charges. Les contraintes qu’ils imposent peuvent contrecarrer votre projet.

    Pour vous assurer que les règles d’urbanisme sont compatibles avec votre projet, demandez un certificat d’urbanisme.

    Renseignez-vous à la mairie pour connaître les projets d’aménagement éventuels

     

  • Attention ! La profession d’aménageur-lotisseur n’est pas réglementée, soyez donc vigilant. Le syndicat national des aménageurs-lotisseurs (SNAL) s’est doté d’une charte qualité qui définit des règles et des engagements professionnels.

     

Question/rÈponse

  • Quelles informations  doit-on vous fournir à l’achat d’un terrain situé dans un lotissement ?

    Pour tout terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager, vous devez signer une promesse de vente qui doit préciser la consistance du lot, le bornage, le prix et le délai de livraison. Le cahier des charges et le règlement sont des documents facultatifs, mais s’ils existent, ils devront vous être remis, au plus tard à la signature de l’acte. Vous avez la possibilité de renoncer à votre engagement pendant un délai de sept jours.

     

  • Quelles différences entre cahier des charges et règlement de lotissement ?

    Cahier des charges et règlement du lotissement ne sont pas obligatoires, ils sont toutefois très répandus. Le cahier des charges est un document contractuel qui définit les droits et obligations vis à vis des autres propriétaires et du lotisseur : activités autorisées, stationnement, répartition des charges…. Il ne doit contenir que des règles de droit privé. Le règlement est un document réglementaire qui peut imposer des règles d’urbanisme plus contraignantes que celles du PLU en vigueur, par exemple concernant les modalités de d’implantation du bâti, l’aspect extérieur, les clôtures, les plantations.

    Les règles d'urbanisme contenues dans ces documents cessent de s'appliquer au terme de 10 années, si à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Toutefois, les clauses non réglementaires du cahier des charges, susceptibles par exemple d’affecter l’usage ou la destination d’un immeuble, continuent d’être applicables.

     

  • Comment modifier le cahier des charges du lotissement ?

    Le cahier des charges, comme le règlement du lotissement peuvent être modifiés par l ’assemblée générale de l’association syndicale, à l’unanimité, ou selon les règles de majorité suivantes (la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie). Des modfications peuvent en effet être nécessaires pour assurer la concordance avec les règles du PLU.

     

  • Quelles garanties apporte un aménageur-lotisseur ?

    Un lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles d’affecter les VRD (voirie et réseaux divers), les lotisseurs adhérents au SNAL (syndicat national des aménageurs lotisseurs) offrent des garanties supplémentaires :

    - surface exacte du terrain dès la signature du contrat de réservation (pas de marge d’erreur de 5%) et précisions sur la forme et les limites du terrain ;

    - garantie de raccordement aux réseaux

    - garantie des vices cachés (art. 1641 du code civil)

    - possibilité de renoncer à l’acquisition du terrain si l’étude de sol révèle la nécessité de fondations spécailes dont la réalisation est trop coûteuse.

     

  • Peut-on acheter ou signer une promesse de vente d’un terrain avant l’achèvement des travaux du lotissement ?

    Le lotisseur ne peut consentir de promesse de vente avant la délivrance d’un permis d’aménager. La mention de la délivrance du permis d’aménager doit être mentionnée explicitement.  Les lotissements non soumis à déclaration préalable ne sont pas concernés par cette interdiction., dans ce cas une condition suspensive sera prévue dans l’avant-contrat.

    Le lotisseur ne peut pas vendre les lots avant l’achèvement des travaux de viabilité sauf sa demande d’autorisation de différer les travaux de finition ( R*. 442-13)  a été accordée  ou s’il peut justifier d'une garantie d'achèvement des travaux (R*. 442-14).

     

RÈglementation

    • Ordonnance du 5 décembre 2005

    • Ordonnance du 22 décembre 2011

    • décret du 28 février 2012 

    • Articles L. 442-1 et R*. 442-1 et suivants du Code de l'urbanisme

Plus d'infos

Organismes à consulter :

  • La mairie du lieu concerné
  • La DDT de votre département
  • Le CAUE de votre département

 

Sites de référence :

 

Adresses utiles

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