Abécédaire du particulier

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

NOTAIRE

Définition

Le notaire est un officier ministériel, professionnel du droit. Il reçoit ou rédige les actes, les contrats et leur confère l'authenticité qui les rend incontestables.
Le notaire est à la fois un officier public et un professionnel libéral.
En tant qu'officier public, son intervention est obligatoire dans un certain nombre de domaines et d'actes notamment pour tout ce qui concerne le droit de l'immobilier et le droit de la famille.
Un acte authentifié (et conservé) par un notaire possède plus de « valeur juridique » qu'un acte sous seing privé, revêtu de la seule signature des parties. Il a force probante (il est très difficilement contestable), date certaine et force exécutoire.

Outre cette mission d'authentification et de conservation des actes, le notaire peut aussi, en tant que professionnel libéral, conseiller ses clients dans tous les domaines juridiques et fiscaux et effectuer certaines prestations.

Nos Conseils

  • Le notaire est à la fois un officier public et un professionnel libéral.

    - Officier public :
    Il est nommé par l’Etat et est chargé d’une mission d’intérêt public : établir des actes authentiques pour apporter la sécurité dans les contrats. Les actes notariés sont revêtus du sceau de l’Etat. Le notaire exerce ses fonctions, dans le cadre d'un office, sous le contrôle des magistrats du Parquet.
    - Professionnel libéral :
    L’organisation et la gestion de l’office sont laissées à l’initiative et à la responsabilité du notaire, dans le respect des textes régissant la profession.
     
    Le notaire est rédacteur des actes mais également conseil des parties.
    Ainsi en droit de l'immobilier, il analyse le prix du bien par rapport au marché et par rapport à la nature du bien.
    Il apporte une assistance avant signature. Il collecte les documents juridiques et administratifs, il opère toutes les vérifications nécessaires notamment en matière juridique, fiscale, hypothécaire et d’urbanisme. Il effectue toutes les formalités au préalable. Il vous informe sur vos droits et obligations, les conséquences du contrat.
    C’est le rôle du notaire de se renseigner, de viser et de rassembler toutes les pièces relatives au domaine bâti et urbain de la future propriété et des droits qui s’y réfèrent. 
    Après la signature de l’acte, le notaire accomplit l’ensemble des formalités requises par l’acte signé, notamment auprès de la conservation des hypothèques (formalité de la publicité foncière).
    Il acquitte pour votre compte, au moyen de la provision qu’il vous a demandée à cet effet, les impôts et taxes dont vous êtes redevable en raison de l’acte.
    Il conserve l’original de l’acte (la minute) et délivre au client autant de copies authentiques nécessaires, seulement à ceux qui ont signé l’acte, à leur héritier ou ayant droit.

Question/rÈponse

  • Qu'est-ce que "L'acte authentique" ?
     
    L’acte notarié est signé par les parties et le notaire. La signature par le notaire lui donne valeur d’"acte authentique". Il s’impose à ses signataires et aux tiers, notamment aux administrations.
    C’est donc un instrument de preuve supérieur à un acte sous seing privé, lequel est signé seulement par les parties.
    Les actes pour lesquels le recours au notaire est obligatoire sont soumis à un tarif légal.
  • Qu'est-ce que "L'avant-contrat" ?
    Vous envisagez d’acheter un terrain, une maison ou un appartement neuf ou ancien : avant de signer l’acte de vente par lequel vous deviendrez propriétaire, vous serez conduit à signer un avant-contrat.

    C’est un acte très important puisque c’est lui qui prévoit les conditions et les modalités de la vente. Il doit contenir un maximum d’informations même si les pièces nécessaires ne peuvent pas toujours être réunies à ce moment (documents d’urbanisme…).
    De ce fait, sont prévues des clauses suspensives à votre profit qui, si elles ne sont pas remplies lors de la vente, vous permettront de vous libérer de tout engagement. Vous serez notamment remboursé de l’acompte sur le prix versé.

    Exemples de conditions suspensives : ces exemples sont autant de points juridiques et techniques à vérifier avant de signer un contrat définitif.
    - Le vendeur est effectivement propriétaire du bien et en a la jouissance.
    - Le bien ne fait pas l’objet d’une procédure de saisie interdisant la vente.
    - Les différents droits de préemption sur le bien ne sont pas exercés (droit de préemption des collectivités locales dans certaines zones…)
    - Les documents d’urbanisme ne révèlent pas des servitudes publiques nuisant à votre projet.
    - L’avant-contrat peut être sous seing privé ; il est alors rédigé entre vous et le vendeur, ou établi par un agent immobilier.

     
    Il doit être notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec AR.
    L’acquéreur dispose de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification pour se rétracter.
    Il peut être un acte authentique s’il est établi par le notaire.
    L’acquéreur dispose des mêmes conditions pour se rétracter.
    Aucune somme ne peut-être versée pendant le délai de réflexion.

    L’avant-contrat peut être :
    - une promesse bilatérale de vente appelée « compromis de vente », par lequel le vendeur et vous-même êtes engagés, sous réserve de conditions suspensives stipulées. Cette promesse s’accompagne du versement d’une somme à valeur sur le prix.

    - une promesse unilatérale de vente où le propriétaire s ‘engage à vous vendre le bien pendant un certain délai. Vous n’êtes pas obligé d’acheter. En contrepartie de l’engagement du vendeur, vous versez une indemnité d’immobilisation qui vous est restituée si la vente ne se fait pas en raison de la non-réalisation des conditions suspensives stipulées, et qui s’imputera sur le prix si la vente est faite.

    En cas de vente de d’un logement en cours de construction, l’avant-contrat est obligatoirement le contrat préliminaire ou contrat de réservation réglementé
    (Code de la construction et de l’habitation, art L. 261-15 et R. 261-25 et suivants).

    Les pièces rassemblées par le notaire, à joindre à l’avant-contrat et au contrat de vente :
    - concernant l’état du bâti :

    . un état parasitaire dans certaines zones géographiques (présence de termites), un état sur la présence ou non de plomb (si l’immeuble est antérieur à 1948), un état sur la présence ou non d’amiante (si l’immeuble a été construit avant 1997). Ces certificats peuvent êtres des conditions suspensives.
    . la surface levée par un expert pour un appartement, selon la loi Carrez.
    . toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans doit préalablement faire l’objet d’un diagnostic technique relatif à la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité.
    S’il s’agit de la première vente intervenant dans les 3 ans suivant la date du diagnostic, le notaire doit porter ce diagnostic à votre connaissance. Depuis le 1er juin 2001, le cahier d’entretien de l’immeuble peut être consulté sur demande (loi du 13 décembre 2000).

    - concernant la situation urbaine du bâti :
    . la présence de servitudes connues et « cachées », de murs mitoyens, de droit de passages sur la parcelle,
    . un plan cadastral, l’extrait du POS (PLU) auquel se rapporte le bâti,
    . s’il s’agit d’une construction située dans un lotissement, son règlement et le cahier des charges de ce dernier,
    . les renseignements relatifs à l’évolution prévisible du quartier, les servitudes publiques ou les contraintes d'urbanisme qui pèsent éventuellement sur le logement,
    . le certificat d’urbanisme.

     

  • Qu'est-ce que "L'acte de vente" ?
    L’acte de vente est obligatoirement un acte authentique passé devant le notaire.
    Vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : le notaire examine son règlement, le procès verbal des dernières assemblées, le montant des charges, la nature des travaux votés et les procédures éventuelles.
    La superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages) dès lors qu’elle est au moins égale à 8 m2, doit obligatoirement figurer dans l’avant-contrat et l’acte authentique (loi du 18 décembre 1996).
    Si le logement concerné par la vente a moins de 10 ans : le notaire doit s’assurer auprès du vendeur de la situation en matière d’assurance-construction.
    Vous pouvez décider ultérieurement de les poursuivre ou de les résilier.
    Si le logement concerné vient d’être achevé, le notaire doit se procurer le certificat de conformité délivré par la mairie.
    Votre notaire peut par exemple vous aider à constituer une servitude. Une servitude est attachée au bien et non à son propriétaire : si le bien change de propriétaire, il est transmis avec la servitude ; on ne peut pas vendre un bien sans la ou les servitudes qui lui sont attachées. Une servitude dure aussi longtemps que le bien, mais rien n’interdit de créer une servitude pour une durée déterminée : vous pouvez instituer un droit de passage pour votre voisin sur votre terrain pour une durée de 10 ans.
    Pour être opposé au tiers et, notamment, aux propriétaires ultérieurs, la constitution d’une servitude doit être publiée au fichier immobilier, situé au bureau des hypothèques dont dépend le bien ; elle doit faire l’objet d’un acte authentique.
  • Le notaire, quel tarif ?
    Les activités du notaire sont soumises à un tarif unique fixé par le décret du 8 mars 1978. Le prix des prestations du notaire est donc identique quel que soit le client ou la zone géographique.
    Pour une vente, sauf convention contraire, l’ensemble des frais d’actes est à la charge de l’acquéreur (Code civil : art. 1583).
    Si le notaire du vendeur et celui de l’acquéreur concourent à l’élaboration de l’acte, les émoluments dûs pour cet acte ne sont pas augmentés, mais partagés entre les deux notaires.
     
    En cas de litige avec un notaire, ou pour toute autre information, adressez-vous au président de la chambre Départementale des notaires.
     

Adresses utiles

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