Abécédaire du particulier

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

PERMIS DE CONSTRUIRE

Définition

Le permis de construire (PC), peut être défini comme l’autorisation donnée par une autorité administrative d’édifier une ou plusieurs constructions nouvelles ou de modifier une ou plusieurs constructions existantes, préalablement à l’exécution des travaux  (Droit de l’urbanisme de Henri Jacquot - Dalloz)

Il doit respecter les règles d’urbanisme, notamment celles concernant "l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords".

Nos Conseils

  • Attention !

    À compter du 1er mars 2012, la surface à prendre désormais en compte est la surface de plancher dont le décret n°2011-2054 du 29/12/2011 précise la définition. SHON et SHOB ne sont plus utilisées.

    Avant de remplir le dossier de permis de construire, il est important d’avoir défini avec précision votre projet de construction, qui répond à un programme précisant l’ensemble de vos besoins, le budget que vous envisagez et son plan de financement ainsi que le délai d’exécution que vous souhaitez.

    Pour cela, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel, maître-d'œuvre, architecte et/ou paysagiste. Vous pouvez aussi vous faire accompagner dans l'établissement de votre projet par un architecte-conseiller du CAUE de votre département.

     

    Pour monter votre dossier de permis de construire dans les meilleures conditions :

    • prenez contact avec le service urbanisme de votre commune pour savoir quel formulaire vous devez remplir. Cela varie en fonction de votre projet : permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir (en cas de démolition) ou encore si le recours à un architecte est obligatoire
    • réalisez des documents clairs et lisibles,
    • faites une notice explicative complète et bien argumentée,
    • pensez à la végétation, aux arbres de haute tige existants, aux essences nouvelles à planter.

Question/rÈponse

  • CE QU'IL FAUT SAVOIR SUR LA DEMANDE DE PERMIS

    Qui établit la demande de permis de construire ?
    C’est au(x) propriétaire(s) du ou des terrains, ou bien à leurs mandataires, d’établir la demande de permis de construire. Cette personne doit simplement attester qu’elle remplit les conditions pour demander un permis.

    Désormais plusieurs demandeurs peuvent déposer conjointement une seule demande de permis.

    De plus, le demandeur de l'autorisation s'engage personnellement sur les éléments déclarés dans le dossier ; l'administration appréciera la conformité du projet au regard des règles d'urbanisme. En cas de fausse déclaration, il s'expose à une annulation de la décision et à des sanctions pénales.

  • Comment calculer les surfaces à construire sur le terrain que l’on vient d’acheter ?
    Jusqu’à la loi ALUR du 24 mars 2014, le COS (coefficient d’occupation du sol) déterminait une surface maximum que l’on pouvait construire sur un terrain donné. Celui-ci a été supprimé ; la surface à construire résulte désormais des possibilités données par le cumul des règles d’implantation, d’emprise au sol et d’espaces verts, ainsi que de stationnement.
    La surface a prendre en compte jusqu’au 1er mars 2012 était appelée SHON (Surface Hors Œuvre Nette). Elle était obtenue en appliquant un coefficient à la surface du terrain à construire (voir la fiche SHON-SHOB).
    C’est désormais la surface de plancher dont le décret n°2011-2054 du 29/12/2011 précise la définition qui est à prendre en compte (Voir la fiche SURFACE DE PLANCHER ). Ceci sans oublier de tenir compte de l'emprise au sol.

    N'oubliez pas que le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l'emprise au sol de la future construction dépasse 150 m².

  • Quels sont les travaux pour lesquels le permis de construire est exigible ?
    Le Code fait une distinction entre constructions nouvelles et travaux sur constructions existantes.

    Les constructions nouvelles nécessitant un permis de construire sont :

    • toute construction neuve à usage d’habitation ou non, sur terrain nu (même sans fondations, ex : mobil-homes), entraînant la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m2, quelle que soit sa hauteur,
    • les piscines dont la couverture dépasse 1,80 m de hauteur et dont le bassin est compris entre 10 et 100 m2
    • les éoliennes égales ou supérieures à 12 m de haut (mât + nacelle),
    • les châssis et les serres dont la hauteur est supérieure à 4 m, ou bien, des châssis et serres dont la hauteur est supérieure à 1,80m et la surface supérieure à 2000 m2,
    • les ouvrages et accessoires de lignes de distribution d'énergie électrique, si la tension est supérieure ou égale à 63 000 volts.


    Les travaux sur constructions existantes soumis à permis sont :

    • tous travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2.
    • !! dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou document d'urbanisme en tenant lieu, ce seuil de 20m2 est porté à 40 m2. En dessous de ces 40 m2 le dossier à déposer sera donc une "déclaration préalable" si toutefois la surface totale de la construction ne dépasse pas les 150 m2.
    •  tout projet qui change la destination de locaux existants en modifiant la façade ou les structures porteuses du bâtiment. Désormais les annexes sont considérées être de la même destination que la construction principale. Ainsi la transformation du garage d'une maison en habitation n'est plus considérée comme un changement de destination et ne nécessite plus qu'une déclaration préalable.
    • les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière (remise en état, modernisation ou démolition entrainant la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles).
    • les travaux concernant un immeuble inscrit aux Monuments historiques ou les constructions situées en secteurs sauvegardés, dont le PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) est approuvé (voir les précisions dans les questions suivantes).
  • En secteur protégé quels sont les travaux, en dehors des cas cités précédemment, soumis au permis de construire ?
    Dans les secteurs sauvegardés, sont soumis à permis de construire :

    • les travaux exécutés à l'intérieur des immeubles ou parties d'immeubles, identifiés dans le Plan de sauvegarde et de mise en valeur, et ayant pour effet de modifier la structure du bâtiment ou le volume existant,
    • les travaux portant sur un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager dans les secteurs sauvegardés,
    • tous les travaux portant sur un immeuble inscrit aux monuments historiques (sauf travaux d'entretien ou réparation ordinaire).
  • Quelles sont les constructions ou installations dispensées de permis de construire ou de déclaration préalable ?
    Certains travaux échappent à toute procédure,

    • en raison de leur très faible dimension, ils ne peuvent être qualifiés de construction : travaux souterrains (canalisations, lignes, câble), murs de soutènement, clôtures, lorsqu'elles sont nécessaires à l'activité agricole ou forestière, hors champ de visibilité des monuments historiques, hors site inscrit, hors ZPPAUP, hors secteur délimité par un PLU et hors commune où la déclaration préalable pour les clôtures a été instituée par délibération,
    • en raison de leur nature dans le cas de constructions temporaires, comme le relogement d'urgence, les constructions liées à un chantier ou à certaines manifestations, toutes ces constructions ayant une durée limitée dans le temps.
    • en raison de leur nature et de leur implantation en mer, sur le domaine public maritime immergé au-delà de la basse mer.
    • en raison du fait qu'ils font l'objet d'une autre autorisation au titre d'une autre législation.
  • Que risque-t-on à construire sans permis ?
    Des sanctions sont prévues contre les personnes irrespectueuses des règles (obstruction au droit de visite, défaut d’affichage, construction sans permis ou non conforme au permis,…). Ces actes constituant des infractions au code de l'urbanisme sont passibles de poursuites pénales et de sanctions.
    Le délai de prescription des infractions est de 3 ans.

  • Comment constituer un dossier ?  
       
    La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire : 

    • Cerfa n°13406*03 (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes). Ce formulaire doit être utilisé pour les projets de construction d'une nouvelle maison individuelle d'habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante. Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire,
    • Cerfa n°13409*03  (demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions). Ce formulaire de demande doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d'aménagement autres que la construction d'une maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes. Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire.

    Quel que soit le permis de construire demandé, certaines pièces sont à joindre au dossier dans tous les cas (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :

    • un plan de situation du terrain,
    • un plan masse  des constructions à édifier ou à modifier,
    • un plan de coupe du terrain et de la construction,
    • une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
    • un plan des façades et des toitures,
    • une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.

    La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un ou deux exemplaire supplémentaires peuvent être demandés notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France ou situé dans un parc national.
    Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

  • Quels sont les délais pour obtenir l'autorisation de construire ?
    Les délais sont désormais prévisibles et garantis par un récépissé qui vous sera remis au moment du dépôt d'un dossier complet à la mairie. Le délai sera compté à partir de cette date de dépôt. Si le dossier est adressé à la mairie par pli recommandé avec demande d'avis de réception, la date est mentionnée sur l'accusé de réception.

    Les délais sont de :

    • deux mois pour le permis de construire d’une maison individuelle et/ou de ses annexes
    • trois mois pour les autres constructions

    L'administration a un mois à compter du dépôt de la demande pour notifier au demandeur que des pièces obligatoires sont manquantes ou que, en raison de certaines consultations obligatoires, les délais sont prolongés. Le délai est compté de date à date (ex: dépôt, 25 septembre, date limite de  décision, 25 novembre)
    Sans réponse de la part de ces services, leur avis sera réputé favorable ; c'est un permis tacite et vous pouvez demander un certificat l'attestant.
    Si l'avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF) est requis, le délai sera, selon le cas, de trois ou quatre mois pour un permis de construire.
    Un extrait de la demande de permis de construire doit être affiché à la mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et le rester durant toute l'instruction du dossier, c'est-à-dire pendant au moins 2 ou 3 mois.

  • Est-ce que l’on peut modifier son projet une fois le permis de construire déposé ?
    Vous pouvez modifier votre projet à condition de demander un permis de construire modificatif. Le " nouveau " permis ne signifie pas le retrait du précédent, il n’interrompt pas le délai de validité de celui-ci, ni ne le prolonge.

  • Quels sont les délais de validité d’un permis de construire ?
    Lorsque votre demande de permis a un avis favorable, vous devez commencer la construction dans un délai de 2 ans à compter de sa notification. Il peut être prolongé d’une année (et seulement une fois) sur demande formulée deux mois avant le délai d’expiration, sinon la demande de permis de construire sera annulée. 
Si, passé ce délai de 2 ans, les travaux sont interrompus pendant une durée supérieure à 1 an, le permis de construire sera également annulé.

     

  • CE QU'IL FAUT SAVOIR PENDANT ET APRÈS LES TRAVAUX

     

    L’affichage du permis est-il obligatoire ?
    Dès la notification de la décision réputée favorable (tacite) du permis de construire, le demandeur doit afficher la mention du permis sur le terrain, de manière lisible depuis la voie publique, sur un panneau rectangulaire dont les côtés sont supérieurs à 80 cm et pendant toute la durée du chantier. Le défaut d’affichage peut être sanctionné car le dossier du permis de construire doit pouvoir être consulté en mairie par toute personne intéressée.
    L’affichage sur le terrain détermine le point de départ du délai de recours des tiers contre le permis de construire, d’une durée de 2 mois.

  • Quelle formalité doit-on accomplir avant les travaux et une fois les travaux terminés ?
    Avant de commencer les travaux, vous devez adresser une déclaration d'ouverture de chantier en trois exemplaires à la mairie de votre commune.
    Lorsque les travaux sont terminés, le bénéficiaire du permis de construire adresse une déclaration attestant l’achèvement des travaux (DAT) par lettre recommandée avec AR ou la dépose contre décharge à la mairie. Dans cette déclaration, le bénéficiaire s'engage sur la conformité avec le permis ce qui permettra de clore les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs.

  • Quelle formalité doit-on accomplir une fois que les locaux sont utilisables ?
    Dans le délai de 90 jours à compter du moment où les locaux sont utilisables, même s’il reste encore des travaux à réaliser, le propriétaire doit adresser une déclaration au centre des impôts ou au centre des impôts fonciers. Ces obligations déclaratives s’appliquent notamment lorsque le permis a pour objet la création de surfaces nouvelles ou le changement de destination de surfaces existantes. Le défaut de déclaration entraîne la perte des exonérations temporaires de taxe foncière de 2, 10, 15 ou 20 ans.

  • Dans quelles conditions les travaux sont-ils contrôlés pour constater le respect du permis de construire ?
    C’est sous la responsabilité du demandeur du permis de construire (propriétaire du terrain ou mandataire) que les travaux ont été réalisés conformément à l’autorisation qui leur a été délivrée. L'autorité responsable pourra contester la conformité des travaux dans un délai de 3 mois à 5 mois ; passé ce délai elle ne peut plus la contester.
    Il sera obligatoirement procédé à une vérification sur place de cette conformité dans les secteurs à enjeux nationaux (sites, secteurs sauvegardés, secteurs couverts par un plan de prévention des risques naturels, …). Ailleurs, les vérifications seront faites à l'initiative du maire et du service compétent.
    Si les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, l'administration met en demeure le maître d'ouvrage de déposer un permis modificatif ou de mettre en conformité les travaux.

  • Quels sont les recours possibles pour contester un permis de construire ?
    Le permis de construire est une autorisation administrative publique, délivrée sous réserve du droit des tiers. L’affichage sur le terrain constitue le point de départ du délai de 2 mois pendant lequel un tiers (par exemple un voisin) peut contester un permis de construire en justice s’il estime qu’il lui porte préjudice et qu’il est contraire aux règles d’urbanisme. Le recours est irrecevable au-delà d'un an à compter de l'achèvement de la construction.
    Les recours sont de 2 sortes :


    1/ soit administratifs :

    •  Pour contester un permis qui n’a pas été pris dans les formes requises et engager un recours. Vous avez donc intérêt à attendre la fin du délai de recours des tiers (2 mois à partir de l'affichage) pour commencer vos travaux. Il vous est conseillé de confirmer l’affichage par l’attestation d’un huissier, d’un proche ou d’un voisin.
    •   Pour demander la réparation du préjudice causé.

     

    2/ soit judicaires :

    • Pour sanctionner les constructions sans permis ou non conforme au permis.
    • Pour réparer le préjudice causé par une construction édifiée en violation des règles d’urbanisme.

    Les délais de validité du permis sont suspendus en cas de recours devant un juge. L’administration ne vérifie pas si le projet respecte ou non les autres réglementations ou les règles de droit privé régies par le Code Civil : les règles de voisinage par exemple ou les règles techniques de construction régies par le Code de Construction et de l’Habitation (règles d’hygiène, de sécurité, de confort, …) doivent être respectées par le constructeur lui-même.

RÈglementation

  • Les derniers textes applicables sont :

    • Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
    • Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre 1 du Code de l'Urbanisme.
    • Décret n° 2011-1771du 5 décembre 2011qui modifie l'Art. R 421-14 du CU.
    • Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme
    • L'ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 a fixé les grands principes de la réforme.
    • Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.
    • Décret d'application n°2007-18 du 5 janvier 2007, en vigueur le 1er octobre 2007.
    • Circulaire n° 2007-1 du ministère de l'Equipement du 6 janvier 2007.
    • Loi n°2007-209 du 19 février 2007

     

    Textes de référence :

    • Articles L.420 et suivants du Code de l'urbanisme, pour les champs d'application des autorisations.
    • Articles L.430 et suivants pour les dispositions relatives aux constructions.
    • Articles L.460 et suivants pour les dispositions relatives au contrôle de la conformité des travaux.

Plus d'infos

> Site officiel de l’administration française
www.service-public.fr

 

> Conseil National de l’Ordre des Architectes. Accès gratuit : étapes de la construction dans « Vous, votre maison et l’architecture ».
www.architectes.org

 


Vous pouvez contacter le CAUE de votre département ou le service Urbanisme de votre commune pour de plus amples informations.
 

 

Adresses utiles

  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE PARIS

    CAUE 75
    ... >
    contact@caue75.fr
    Tél : 01 48 87 70 56
    Fax : 01 48 87 00 45
    7-9 rue Agrippa d'Aubigné
    75004 Paris
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE SEINE ET MARNE

    CAUE 77
    ... >
    caue77@wanadoo.fr
    Tél : 01 64 03 30 62
    Fax : 01 64 03 61 78
    27 rue du Marché
    77120 Coulommiers
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DES YVELINES

    CAUE 78
    ... >
    caue78@caue78.com
    Tél : 01 39 07 14 86
    Fax : 01 39 07 75 17
    3 rue de Fontenay
    78000 Versailles
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE L'ESSONNE

    CAUE 91
    ... >
    caue91@caue91.asso.fr
    Tél : 01 60 79 35 44
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    1 bd de L'écoute-s'il-pleut
    91035 Evry
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DES HAUTS-DE-SEINE

    CAUE 92
    ... >
    contact@caue92.com
    Tél : 01 41 87 04 40
    Fax : 01 46 60 55 88
    92000 Nanterre
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE SEINE-SAINT-DENIS

    CAUE 93
    ... >
    caue93@caue93.fr
    Tél : Bobigny
    Fax : 01 48 32 25 93
    153 avenue Jean Lolive
    93500 PANTIN
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DU VAL-DE-MARNE

    CAUE 94
    ... >
    contact@caue94.fr
    Tél : 01 48 52 55 20
    Fax : 01 48 53 55 54
    36 RUE EDMOND NOCARD
    94700 Maisons-Alfort
    <
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DU VAL-D'OISE

    CAUE 95
    ... >
    caue95@caue95.org
    Tél : 01 30 38 68 68
    Fax : 01 30 73 97 70
    Rue des deux ponts BP 40163
    95304 Cergy-Pontoise Cedex
    <
  • Unité départementale de l'architecture et du patrimoine de Paris

    UDAP 75
    ... >
    sdap75@culture.gouv.fr
    Tél : 01 56 06 50 00
    Fax : 01 56 06 51 06
    45 - 47 rue Le Pelletier
    75009 Paris
    <
  • Service territorial de l'architecture et du patrimoine de Melun et Provins

    STAP 77 Ardt. Melun et Provins
    ... >
    sdap.seine-et-marne.fontainebleau@culture.gouv.fr
    Tél : 01 60 74 50 20
    Palais de Fontainebleau
    77309 Fontainebleau
    <
  • Service territorial de l'architecture et du patrimoine de Meaux

    STAP 77 Ardt. Meaux
    ... >
    Tél : 01 60 05 17 14
    4 rue Weckzerka
    77420 Champs-sur-Marne
    <
  • Service territorial de l'architecture et du patrimoine des Yvelines

    STAP 78
    ... >
    sdap.yvelines@culture.gouv.fr
    Tél : 01 39 50 49 03
    Fax : 01 39 50 90 31
    7 rue des réservoirs
    78000 Versailles
    <
  • Service territorial de l'architecture et du patrimoine de l'Essonne

    STAP 91
    ... >
    Tél : 01 69 91 95 10
    Préfecture de l'Essonne - tour B - 3ème étage- Bureau 327- Boulevard de France
    91000 Evry
    <
  • Unité Départementale de l'architecture et du patrimoine des Hauts-de-Seine

    UDAP 92
    ... >
    udap.hauts-de-seine@culture.gouv.fr
    Tél : 01 46 02 03 96
    Fax : 01 46 02 59 88
    Avenue de la Grille d'Honneur
    92210 Saint-Cloud
    <
  • Service territorial de l'architecture et du patrimoine du Val-de-Marne

    STAP 94
    ... >
    sdap.val-de-marne@culture.gouv.fr
    Tél : 01 43 65 25 34
    Fax : 01 43 65 36 93
    Château de Vincennes - La tour du bois - Avenue de Paris
    94300 Vincennes
    <
  • Service territorial de l'architecture et du patrimoine du Val-d'Oise

    STAP 95
    ... >
    jean-baptiste.bellon@culture.gouv.fr
    Tél : 01 30 32 08 44
    Fax : 01 30 73 93 75
    37 rue de la Coutellerie
    95300 Pontoise
    <
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