Abécédaire du particulier

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

VUE - SERVITUDE DE VUE

Définition

Toute fenêtre ou aménagement (balcon, terrasse, escalier extérieur) qui permet d’avoir un regard sur la propriété voisine est une vue.

Afin de protéger la vie privée, il est interdit de créer des vues sur les propriétés voisines qui ne respectent pas les distances légales prévues par le Code civil : 1,90 m pour les vues droites, 0,60 m pour les vues obliques. Si la distance n’est pas respectée, la suppression de la vue peut être exigée ou donner lieu à l’établissement d’une servitude de vue. La servitude de vue s’acquiert soit par convention, soit par prescription trentenaire, soit par destination du père de famille.

Attention ! Le règlement du POS ou du PLU peut fixer des règles plus contraignantes.

Nos Conseils

  • Attention, si vous envisagez la création d’une terrasse ou d’un remblai qui créerait une vue plongeante chez le voisin. Celui-ci est fondé à vous demander la remise en état du terrain.  Si la terrasse est naturelle, vous n’avez pas le droit d’aggraver la servitude de vue. D’autre part, les terrasses dont la hauteur au-dessus du sol excède 0,60 mètre sont soumises à permis de construire.
     

Question/rÈponse

  • Comment distinguer « vues » et  « jours » ?
    Une vue est une ouverture non fermée, ou une fenêtre que l’on peut ouvrir, qui permet de voir le fonds voisin.
    Un jour est une ouverture à verre dormant (fixe) qui laisse seulement passer la lumière et n’autorise pas le regard chez autrui.
    Seul le juge est compétent pour apprécier la qualification d’une ouverture.

  • Quelles sont les tolérances possibles ?
    Dans certains cas, (absence de gêne ou de préjudice, ouverture sur des murs pleins), qui relèvent de l’entière appréciation du juge, il est possible de déroger aux distances légales.

  • Quelles sont les caractéristiques des vues droites et des vues obliques ?
    Une vue droite est une vue parallèle au fonds voisin. Lorsqu’on se place dans l’axe de l’ouverture on a une vue directe  sur le terrain voisin sans se pencher ou tourner la tête.
    Une vue oblique ou latérale est perpendiculaire au terrain voisin, elle permet une vue de côté ou de biais en se penchant ou en tournant la tête.

  • Comment effectuer la mesure de distance ?
    Les distances sont mesurées depuis le parement extérieur du mur où se situe l’ouverture, ou depuis la ligne extérieure du balcon, perron, escalier extérieur…qui crée la vue, et la limite séparative des deux propriétés.

  • Un accord amiable entre voisins constitue-t-il une servitude ?
    Non. Un voisin peut accorder l’ouverture à une distance inférieure à la distance légale, mais cette autorisation ne constitue pas une servitude de vue. Il s’agit d’une tolérance accordée à titre personnel et non d’un droit immobilier attaché à la propriété.

  • Peut-on pratiquer une ouverture dans un mur mitoyen ?
    Non. L’art. 675 du Code civil énonce qu’aucun des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre , pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

  • Sous quelles conditions peut-on créer des jours ?
    La création de jours de souffrance dans un mur non mitoyen est possible, s’il s’agit d’une ouverture à châssis fixe, destinée à éclairer une pièce et qui n’autorise ni le regard chez autrui, ni le passage de l’air. De plus, les jours ne peuvent être établis qu’à 2,60 m au-dessus du plancher si la pièce est au rez-de-chaussée, ou à 1,90 m si la pièce est à l’étage. Mais la dimension des jours n’est pas réglementée.

RÈglementation

  • Code civil :
    • Art. 682 à 685-1

    • Art. 697 à 702

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