ABÉCÉDAIRE DU PARTICULIER

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

Logement décent - normes minimales d'habitabilité

Fiche mise à jour le 26/09/2018

DÉFINITION

Un logement est considéré comme décent lorsqu'il est doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, qu'il respecte des normes minimales d'habitabilité et qu'il ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou à la santé de ses occupants. Un logement faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité (logement insalubre) ou de péril (édifice menaçant ruine) ne saurait être considéré comme un logement décent. Seul un logement jugé décent peut être loué et ouvrir droit à différentes aides publiques.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret 2017-312 du 9 mars 2017.

QUESTION/RÉPONSE

Quelles sont les caractéristiques d'un logement décent?

Un logement décent doit satisfaire à un ensemble de critères relatifs à la sécurité, à la santé et confort des locataires.

Sécurité et santé des locataires :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

  • Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
  • Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
  • La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
  • Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
  • Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

  • Eléments d'équipement et de confort :
  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d'outre-mer cette condition n'est pas obligatoire.
  • Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  • Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
  • Quelles sont les normes de surface ou de volume (normes minimales d'habitabilité)?
    Le logement doit disposer au Le logement dois disposer au moins: soit, d'une pièce principale d'une surface habitable au moins égale à 9 m2 et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

    La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions du CCH : art. R.111-2

    • La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
    • La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
    • Il n'est pas tenucompte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

    L'obligation de louer un logement décent s'applique-t-elle aux logements de fonction ?

    L'obligation de délivrer un logement décent s'applique aux locations de logements loués vides, mais également de meublés ou de logements de fonction.



    Que faire si le logement loué ne répond pas aux caractéristiques du logement décent?
    Le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans remettre en cause le bail en cours. En cas de non réponse ou de difficultés, il peut saisir, la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord, c'est le juge qui déterminera la nature des travaux et le délai de leur exécution.

    Qu'entend-on par «chambre isolée»?
    Il ne faut pas confondre un «logement» qui se compose au moins d'une pièce principale et d'une pièce de service (cuisine, salle de bains, wc…) avec la chambre isolée qui est un local à usage d'habitation ne comportant pas d'équipements destinés à faire la cuisine et à laver le linge.

    Quelles sont les sanctions pénales encourues?
    Le code punit de 5ans d'emprisonnement et de 150000€ d'amende le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine ( C. pénal art. 225-14)

    DOCUMENTS À TÉLÉCHARGER
    RÈGLEMENTATION
    Décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
    FICHES ASSOCIÉES
    PLUS D’INFORMATIONS

    Les organismes à contacter :
    • La mairie
    • L'ADIL de votre département
    • Le Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE)
    • La DDT de votre département
    Les sites de référence :
    ADRESSES UTILES
    • Agence Départementale d'Information sur le Logement de Paris (ADIL 75)
      www.adil75.org
    • Agence Départementale d'Information pour le Logement de Seine-et-Marne (ADIL 77)
      www.adil77.org
    • Agence Départementale d'Information pour le Logement des Yvelines (ADIL 78)
      www.adil78.org
    • Agence Départementale d'Information pour le Logement de l'Essonne (ADIL 91)
      www.adil91.org
    • Agence Départementale d'Information pour le Logement des Hauts-de-Seine (ADIL 92)
      www.adil92.org
    • Agence Départementale d'Information sur le logement de Seine-Saint-Denis (ADIL 93)
      www.adil93.org
    • Agence Départementale d'Information pour le Logement du Val-de-Marne (ADIL 94)
      www.adil94.org
    • Agence Départementale d'Information pour le Logement du Val-d'Oise (ADIL 95)
      www.adil95.org
    • Direction départementale des territoires de Seine-et-Marne (DTT-77)
      www.seine-et-marne.equipement-agriculture.gouv.fr
    • Direction départementale des territoires des Yvelines (DDT 78)
    • Direction départementale des territoires - Essonne (DDT-91)
    • Direction départementale des territoires du Val-d'Oise (DDT-95)
      www.val-doise.gouv.fr