La qualification de terrain à bâtir est acquise dès lors que des constructions peuvent être autorisées en application des documents d'urbanisme en vigueur, indépendamment de la question de savoir si la réalisation concrète d'une construction se trouve en outre subordonnée à la réalisation d'autres conditions tenant, par exemple, à des exigences de surface, de densité ou de consistance, ou encore au respect de servitudes du fait de tiers.

En général, un terrain à bâtir doit à minima être desservi par une voie d'accès de dimensions suffisantes et raccordable aux réseaux divers.
 

Les critères à prendre en compte avant achat

Le choix du terrain à bâtir est une étape déterminante pour la réussite de votre projet de construction. Pensez à prendre en compte :

• la nature du sol et du sous-sol: Si le sol est sujet aux tassements ou aux glissements, si le sous-sol est proche d'une nappe phréatique, de carrières, de mines, il sera nécessaire de réaliser des fondations spéciales qui peuvent se révéler très onéreuses (inclure une clause suspensive dans le contrat).
• La viabilité: si le terrain n'est pas encore viabilisé, vérifier que les réseaux (eau potable, électricité, voire assainissement, gaz) sont à proximité, car le coût des raccordements est conséquent.
• La constructibilité : Il est conseillé de demander un certificat d'urbanisme à la mairie, ce document vous délivre une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain.Un certificat opérationnel permet de savoir si l'opération projetée est réalisable sur ce terrain.

La commande d’une étude de faisabilité par un architecte
Sur la base des caractéristiques et des contraintes du terrain, le maître d’ouvrage peut commander à un architecte une étude de faisabilité. Cette étude permet de clarifier les possibilités d'aménagement du terrain (surface, implantation, orientation, coût de construction, etc.) conformément au document d’urbanisme en vigueur (PLU)  et vérifie la possibilité de construction du programme souhaité par le maître d’ouvrage. L’architecte signale également l’ensemble des études complémentaires à effectuer (sondage de sol, étude pollution, etc.).
 

Quelles sont les caractéristiques d'un terrain à bâtir ?

Un terrain à bâtir doit effectivement être desservi par une voie d'accès de dimensions suffisantes, un réseau électrique, un réseau d'assainissement (si les règles d'urbanisme locales l'exigent) et il doit bénéficier d'une alimentation en eau potable. Il doit également être situé dans une zone désignée comme constructible dans le règlement du PLU ou PLUI et ne doit pas être grevé de servitudes d’utilité publique qui limiteraient sa constructibilité.

Une parcelle dont la constructibilité est nulle, de par ses dimensions et/ou les règles qui s'y appliquent peut-elle être qualifiée de terrain à bâtir?

Attention, la qualification terrain à bâtir peut être utilisée de manière trompeuse ou abusive si l’application des règles en vigueur aux caractéristiques de la parcelle la rende de fait inconstructible.
 

L'obligation de bornage s'applique t-elle aux terrains à bâtir?
 

L'obligation de bornage a été instituée par la loi SRU pour les ventes de terrains effectuées dans le cadre d'un lotissement, d'une ZAC ou d'une AFU. Dans les autres cas de ventes et promesses de vente de terrains à bâtir, le contrat doit simplement mentionner, sous peine de nullité, si le descriptif du terrain provient ou non d'un bornage.